都心の狭小地「人気の3階建て」高さ制限のしわ寄せは

　東京など地価の高い都市部で3階建て住宅が人気を集めている。限られた敷地を有効利用して、2階建てよりも広い床面積を確保できるのがメリットだ。だが、購入や建設を検討する場合、3階建てならではの注意点がある。ホームインスペクター（住宅診断士）が解説する。

高さ制限のしわ寄せ

　3階建て住宅は、敷地面積の小さい都心の狭小地でも、間取りを増やせるのが魅力だ。しかし、都市計画法などで、地域によって建てることができる建物には規制があり、周囲の日照や採光を確保するために建物の高さを制限するルールもある。

　そのため、高さ制限に見合った3階建て住宅を建て、なおかつ、居室で圧迫感のないような天井高を確保するには、生活空間以外の場所にしわ寄せが生じやすい。

　まず、問題となりやすいのが床下の高さだ。

　一般的な一戸建て住宅は、床下空間の高さは30センチ以上確保して設計することが多い。だが、高さ制限が厳しい地域の3階建て住宅は10～15センチ程度しかないことも珍しくない。

　この高さでは、床下で配管の水漏れがあったり、断熱材がずれていたりするなど、不具合があっても、床下に入って修繕することができない。ひどい場合は、床下の状態を確認しようとしても点検口に頭を入れて見渡すくらいしかできず、点検すら難しいケースもある。

　3階建て住宅の購入を検討するなら、まず、床下点検口を開けて、点検や修理に必要な十分な高さがあるかどうかを確認しよう。

床面が低いと水害リスクも

　3階建て住宅では、居室の天井高を確保するために、土地を掘り下げて1階の床面を道路より低く建てていることがある。

　こうした住宅は当然、雨が降れば、建物近く…