海外転勤中の不動産課税「納めすぎ」を取り戻すには

　東京都の会社員Kさん（52）は2019年11月から5年間の予定で海外に転勤することになった。Kさんはこれを機に、買ってから10年になる自宅マンションを売却し、新築マンションを購入してそれを賃貸に出す計画を立てた。

10年住んだ自宅マンションを売却

　Kさんは当初、転勤中は空き家になるマンションを賃貸に出そうと思っていたが、東京のマンション価格が高騰していたことから、この機に売却しようと考え直した。

　マイホームを売る場合は、所有期間に関係なく、譲渡所得から最大3000万円を課税対象から除外できる控除特例がある。この特例を使って譲渡所得税を抑え、売却で得た資金を新築マンションに組み替えることにしたのだ。

　新築のマンションは5年間の定期借家契約とした。海外転勤中は賃料を得て、転勤明けの帰国後は、我が家にスムーズに戻れる予定だ。

　自宅マンションは19年10月に売買契約を取り交わし、20年5月に買い主に物件を引き渡すことになった。新築マンションは19年11月に購入契約を結び、20年6月に完成物件の引き渡しを受けるスケジュールになった。

　海外に1年以上住む予定の人は税法上「非居住者」になる。非居住者への課税の仕組みは居住者と異なる。日本にある不動産を売却したり、賃料を受け取ったりする場合、まず「税金の前払い」として源泉徴収される。その後、確定申告をすれば、源泉徴収された税額が精算されるという二段構えになっている。

　非居住者は、日本で納税や申告の手続きをするのが難しいため、自分に代わって手続きをしてくれる「納税管理人」を選任するのが普通だ。非居住者になるKさんも出国前に納税管理人を選任し、…