市場分析レポート・ディレクトリ

■Daily PPI（日次不動産価格指数。20日間移動平均）＠2026年3月末
　▼オフィスビル＠東京：89.6（QoQ－7.2ポイント）
　▼住宅＠東京：110.0（QoQ－3.2ポイント）
　▼ホテル＠東京：94.3（QoQ－11.2ポイント）
　▼都市型商業施設＠東京：110.6（QoQ－1.9ポイント）
　▼物流施設＠1都3県：90.9（QoQ－4.9ポイント）

※Daily PPI（日次不動産価格指数）は、REITの保有不動産と投資口価格を基に実物不動産の価格を日次で指数化（2019年1月4日時点を100）。一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授が監修、三井住友トラスト基礎研究所、東京海上アセットマネジメント、Prop Tech plusが共同開発。QoQは3カ月前比

中古分譲マンション価格の形成において、通勤利便性が与える影響の重要性は高まっている。中古分譲マンションの成約価格と通勤利便性の関係を統計的に分析した。その結果、都心までの乗車時間30分圏内で価格上昇が大きく、乗車時間11分～30分のエリアにおいては、駅徒歩分数を重視する傾向がとりわけ強まっていた。都心への通勤利便性の違いによって価格上昇率は分極化しており、乗車時間が50分までのエリアは価格が上昇している一方、51分以降では小幅な価格下落が生じていた。

名古屋圏の地価公示価格は5年連続で上昇が継続したものの、上昇率はどの用途も縮小した。住宅地における上昇した地点数割合は前年から約3％減少したものの、商業地では変化がなかった。

九州地方では全体として上昇基調が継続しているが、一方で、鹿児島県の住宅地、商業地では下落が続いており、選別が進んでいる。九州地方の地価を牽引する福岡県では上昇幅が縮小したものの、12年連続しての上昇となった。工業地の上昇率は高く、地方圏・工業地の上昇率上位10位のうち、九州地方は1位に熊本県、6、8位に福岡県が位置する。福岡県では物流の需要が堅調で、熊本県では熊本第2工場の建設が進む半導体製造企業の「TSMC」進出による効果を背景として上昇傾向が続く。

大阪圏の公示地価は全用途で5年連続上昇が継続し、上昇幅は拡大した。大阪市、京都市は観光地として特に訪日外国人からの人気が高い。また、大阪市では心斎橋、難波を中心に観光需要が高いことに加え、梅田、大阪を中心に大規模な再開発も進んでおり、高い上昇傾向が続く。神戸市では三宮駅を中心に、（仮称）三ノ宮新駅ビル、駅前の再整備や市役所本庁舎2号館など複数の再開発が進められている。三宮駅前の「神戸中央5-5」は800万円／m2（前年730万円／m2）と兵庫県で最高価格、9.6％（前年9.8％）と高い上昇となった。

■都心5区のマンション募集賃料＠2026年3月末
　▼千代田区：2万2284円（MoM－617円、YoY＋2054円）　
　▼中央区：2万541円（MoM＋54円、YoY＋905円）　
　▼港区：2万7018円（MoM－501円、YoY＋3859円）　
　▼新宿区：2万11円（MoM－12円、YoY＋1079円）　
　▼渋谷区：2万2617円（MoM－81円、YoY＋1505円）　

※募集賃料は坪あたり月額。YoYは前年同月比、MoMは前月比

■東京ビジネス地区オフィス市場（2026／2027／2028／2029／2030）＠2026年春
　▼賃料指数（YoY変動率）：127.6（＋6.7％）／132.9（＋4.2％）／136.6（＋2.8％）
　　　　　　　　　　　　　　139.3（＋2.0％）／138.9（－0.3％）
　▼空室率：2.0％／2.0％／1.9％／1.8％／2.3％
■大阪ビジネス地区オフィス市場（2026／2027／2028）＠2026年春
　▼賃料指数（YoY変動率）：143.3（＋5.5％）／148.2（＋3.4％）／151.7（＋2.4％）
　▼空室率：3.0％／2.4％／2.0％
■名古屋ビジネス地区オフィス市場（2026／2027／2028）＠2026年春
　▼賃料指数（YoY変動率）：122.7（＋1.6％）／124.6（＋1.6％）／126.9（＋1.9％）
　▼空室率：3.5％／3.2％／2.6％

※標準シナリオの予測。指数は2010年が100。YoYは前年比

■法人取引量指数（全国、住宅・非住宅合計）＠2026年1月
　293.0（MoM＋2.1％）
　▼タイプ別内訳（全国）
　　戸建て住宅382.1（MoM＋4.2％）／マンション（区分所有）264.6（MoM－0.1％）／
　　非住宅242.3（MoM＋2.2％）
　▼都道県別内訳（住宅・非住宅合計）
　　東京都257.7（MoM－2.7％）／愛知県287.2（MoM＋0.1％）／大阪府302.1（MoM＋3.4％）

※2010年の年平均を100とした指数。季節調整値。MoMは前月比

■私募REIT市場＠2026年3月末
　▼投資法人数：61（YoY＋1、QoQ±0）
　▼資産総額：7兆9722億円（YoY＋10.9％、QoQ＋4.5％）
　　●内訳：オフィス35.0％／住宅22.0％／物流施設19.8％／
　　　　　　商業施設15.4％／ホテル5.8％／その他2.1％
　▼物件総数：2216（YoY＋235、QoQ＋93）
　　●内訳：オフィス373／住宅958／物流施設237／商業施設454／ホテル113／その他81
　▼出資総額：4兆4865億円（YoY＋9.3％、QoQ＋4.2％）
　　●内訳：地域金融機関30.7％／中央金融法人27.1％／年金22.0％／事業会社など20.2％

※資産総額は保有物件の取得価格合計（他法人の株式または出資は含まず）。物件総数について、底地は上に立っている物件の主な用途で、海外資産はアセットタイプに関わらずその他に、それぞれ分類。出資総額は投資口の振込金額合計。YoYは前年同月比、QoQは前四半期（3カ月前）比

■福岡圏物流施設賃貸市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：7.1％（QoQ＋0.4ポイント）　大型施設の竣工で一時的に空室が増加
　▼賃料：3568円（YoY＋0.7％、QoQ＋0.6％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇
■福岡圏物流施設売買市場＠2026年第1四半期
　想定キャップレートは横ばい。投資家は金利上昇によりやや慎重になりつつあるが、投資意欲は底堅い

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1～3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■東京圏物流施設賃貸市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：8.2％（YoY－2.2ポイント、QoQ－0.6ポイント）　※3四半期連続で低下
　▼賃料：4823円（YoY＋3.1％、QoQ＋0.9％）　※建築コスト上昇の影響
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇
■東京圏物流施設売買市場＠2026年第1四半期
　▼価格：YoY＋1.2％、QoQ＋0.1％　　※賃料上昇を反映

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1～3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■東京プライム店舗賃貸市場＠2026年第1四半期
　▼賃料：10万9179円（YoY＋9.6％、QoQ＋4.8％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇の減速
■東京プライム店舗売買市場＠2026年第1四半期
　▼価格：YoY＋8.1％、QoQ＋5.0％　※賃料上昇を反映

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1～3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

■大阪圏物流施設賃貸市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：2.1％（QoQ－1.0ポイント）
　▼賃料：4303円（YoY＋2.8％、QoQ＋0.3％）
　▼賃料サイクルのフェーズ：賃料上昇
■大阪圏物流施設売買市場＠2026年第1四半期
　価格（専有面積単価）はほぼ横ばい（キャプレートはわずかに上昇も賃料の上昇により）

※賃料は坪あたり月額（共益費込み）。第1四半期は1～3月。YoYは前年同期比、QoQは前四半期比

日本情報クリエイト株式会社が提供する賃貸住宅の空室率および平均支払賃料の指標、「CRIX」をもとに、コロナ禍を経た賃貸マンション市場の現況を概観した。賃料動向のみに着目すると、主要都市の賃貸マンション市況は一様に好調にみえる。しかし、空室率や「実効総収入（Effective Gross Income：EGI）」の推移を確認すると、需給環境の改善度合いには都市間で優劣が鮮明になっていることがみてとれる。福岡市・東京23区・仙台市では、コロナ禍による影響で一時的に悪化したEGIは順調に回復している。一方で、札幌市・大阪市・名古屋市では改善に遅れがみられる。

「令和8年（2026年）地価公示（1月1日時点）」では、景気の緩やかな回復が続くなか、全国・全用途平均地価は5年連続で上昇し、地域や用途によって差はあるが、三大都市圏では上昇率が拡大し、地方圏でも上昇が継続するなど全体として地価の上昇基調が続いている。住宅地では都市中心部やリゾート地域、転入者の多い地域で地価の上昇が継続した。住宅地の地価上昇率1位は、国内外から人気の高い別荘地である長野県白馬村の地点だ。商業地は大手半導体メーカーが進出している北海道千歳市の地点が1位となった。主要都市の商業地は、堅調な店舗・ホテル需要と好調なオフィス賃貸市況により、地価の上昇が継続した。

中国の公募REITは2025年12月の制度改正により、商業用不動産が新たに投資対象として明確化された。正式名称も従来の「インフラ証券投資基金」から「不動産投資信託基金（C-REIT）」へと改められ、中国REIT市場はインフラ中心の枠組みから、より一般的な不動産証券化市場へと転換しつつある。市場規模も着実に拡大している。25年には新たに20銘柄が上場し、上場銘柄数は78銘柄、時価総額は約2185億元（約4.4兆円）に達した。上場前の育成段階を担う非上場ファンドである類REIT・Pre-REITs市場も伸びている。プロロジス、GLP、キャピタランドなど、外資系事業者の参入も進みつつあり、今後は資産運営やガバナンス、ESG開示の面でも国際水準の導入が期待される。

■東京23区オフィス稼働状況＠2026年第1四半期
　▼空室率：1.37％（QoQ－0.18ポイント）　※11四半期連続QoQマイナス
　▼募集面積率：2.57％（QoQ－0.03ポイント）　※15四半期連続QoQマイナス
■成約賃料＠2026年第1四半期
　▼新規成約賃料インデックス：108（QoQ＋8ポイント）　※コロナ渦で賃料が下落する前の2020年第2四半期を上回る
　▼成約賃料DI：55（QoQ－2ポイント）　※8四半期連続でプラス圏
　▼支払賃料インデックス：109（QoQ＋2ポイント）　※調査開始以来の最高値
■フリーレント＠2026年第1四半期
　▼付与率（1日以上）：53.1％（QoQ－0.9ポイント）
　▼平均付与月数（全契約）：2.2カ月（QoQ－0.2カ月）

※第1四半期は1～3月。QoQは前期比。支払賃料インデックスは新規賃料と継続賃料の両方を含む

■首都圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：9.2％（QoQ－0.6ポイント）　
　▼実質賃料指数：4530円（QoQ＋0.9％）
■近畿圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：2.2％（QoQ－1.5ポイント）
　▼実質賃料指数：4350円（QoQ＋1.2％）
■中部圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：16.8％（QoQ＋1.3ポイント）
　▼実質賃料指数：3740円（QoQ＋0.3％）
■福岡圏大型マルチテナント型物流施設市場＠2026年第1四半期
　▼空室率：8.3％（QoQ＋2.7ポイント）
　▼実質賃料指数：3570円（QoQ±0.0％）

■全用途不動産天気予報（2025年12月末／2026年1～6月／2026年7～12月）
　晴れ時々くもり／晴れ／晴れ時々くもり
　　▼用途別
　　　オフィス：晴れ時々くもり／晴れ／晴れ
　　　賃貸住宅：晴れ時々くもり／晴れ時々くもり／晴れ時々くもり
　　　商業施設：晴れ時々くもり／晴れ時々くもり／晴れ時々くもり
　　　物流施設：晴れ時々くもり／晴れ時々くもり／晴れ時々くもり

■東京オフィス市場＠2026第1四半期
　▼グレードA空室率：0.7％（YoY－2.9ポイント、QoQ±0.0ポイント）
　▼グレードA賃料：4万3250円（YoY＋15.5％、QoQ＋5.4％）
　▼オールグレード空室率：1.5％（YoY－1.5ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼オールグレード賃料：2万4230円（YoY＋9.9％、QoQ＋3.4％）
■大阪オフィス市場＠2026年第1四半期
　▼グレードA空室率：3.0％（YoY－1.0ポイント、QoQ－0.7ポイント）
　▼グレードA賃料：2万8000円（YoY＋13.8％、QoQ＋3.9％）
　▼オールグレード空室率：2.0％（YoY－0.6ポイント、QoQ－0.2ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万5540円（YoY＋7.8％、QoQ＋3.6％）
■名古屋オフィス市場＠2026年第1四半期
　▼グレードA空室率：1.1％（YoY－1.2ポイント、QoQ＋0.4ポイント）
　▼グレードA賃料：2万9700円（YoY＋8.0％、QoQ＋3.3％）
　▼オールグレード空室率：2.2％（YoY－1.3ポイント、QoQ－0.1ポイント）
　▼オールグレード賃料：1万4670円（YoY＋3.7％、QoQ＋1.0％）

※第1四半期は1～3月。YoYは前年同期比、QoQは前期比。賃料は坪あたり月額の想定成約賃料